Кредитование недвижимости: особенности, виды кредитов и нюансы

 

Практически любой российский банк готов предложить кредитование недвижимости. Для многих жителей страны и представителей бизнеса это единственный вариант приобретения недвижимого имущества. Накопить самостоятельно стоимость даже небольшой квартиры весьма сложно. Банки предлагают различные виды кредитов на недвижимость в зависимости от предмета залога, целей и других факторов. Каждый из них имеет нюансы и особенности, которые стоит учитывать до оформления ссуды.

Классификация кредитов на недвижимость

В банках часто предлагают различные варианты кредитов на приобретение недвижимости. Для каждого продукта кредитные организации вводят собственные названия. Все их можно объединить в несколько категорий.

Виды кредитования недвижимости выделяют по следующим признакам:

• цели (тип приобретаемого объекта);
• тип обеспечения (залога);
• наличие льгот.

По целям (приобретаемым объектам)

Кредитование на рынке недвижимости – главный драйвер роста. Без заемных средств приобрести дорогостоящее недвижимое имущество могут себе позволить лишь единицы среди жителей страны.

В зависимости от типа объекта недвижимости, которую планируется приобрести выделяют следующие виды кредитных ипотечных продуктов:

• На приобретение жилья на вторичном рынке. Кредит выдается на покупку квартиры или дома (таунхауса) у частных лиц.
• На новостройки. По этим программам осуществляет кредитование на покупку недвижимости у застройщиков, в т. ч. на этапе строительства.
• На строительство. В этом случае выделяются средства на расходы, связанные со строительством индивидуальных жилых домов, таунхаусов.
• На загородную недвижимость. По ним осуществляется кредитование на покупку загородных коттеджей, домов и т. п.

Отдельным видом является также кредитование коммерческой недвижимости. Обычно продукты данной категории предлагаются представителям бизнеса, желающим приобрести нежилое помещение под торговую точку, производство. Но иногда данный тип объектов допускается приобретать и частным лицам, например, с инвестиционными целями.

Если на приобретение жилья банки кредиты выдают охотно, то кредитования загородной недвижимости они стараются избегать в большинстве случаев. Это связано с тем, что при необходимости продать такой залог будет сложно.

По типу обеспечения (залога)

Кредитование приобретения недвижимости осуществляется обязательно под залог имущества. Это связано с тем, что сроки кредитов обычно по данным программам длительные – 10-20 и даже 30 лет. Банку для снижения своих рисков необходимо получить гарантию возврата средств.

Допускаются следующие виды залогов:

• Приобретаемая недвижимость. Наиболее распространенный вариант. Обеспечением выступает покупаемое за счет кредитных средств имущество (недвижимость). Обычно часть стоимости объекта (10-50%) заемщик обязан внести за счет собственных средств.
• Имеющаяся недвижимость. Залогом выступает жилье (другое недвижимое имущество), уже приобретенное ранее заемщиком. Обеспечение не должно быть заложено по другим кредитам (ипотеке). На приобретаемый объект обременение обычно не накладывается.
• Прав требования. По этой схеме осуществляется кредитование объектов недвижимости, которые еще находятся на стадии строительства. До момента завершения все строительных работ и передачи жилья собственнику залогом выступают права требования к застройщику по договору, заключенному им с заемщиком.

Наличие льгот

В России активно развивается льготное кредитование недвижимости. В основном оно развивается за счет господдержки по кредитам для отдельных категорий граждан. Государство субсидирует для них сниженную ставку по ипотеке. В основном рассчитывать на льготную ипотеку могут семьи с детьми при приобретении жилья.

Некоторые банки развивают также собственные программы льготного кредитования. Они действуют для отдельных категорий заемщиков, например, держателей зарплатных карт, молодых семей и т. п.

Особенности и нюансы кредитования недвижимости

Кредиты на недвижимость выдаются обычно на длительный срок – до 25-30 лет. При этом ставка по ним будет существенно ниже, чем по потребительским ссудам. В среднем она составит 8-10%, а по льготным программам может снижаться до 4,5-5%, а в отдельных случаях и до 2%.

Но при этом заемщику надо учитывать несколько особенностей данных продуктов:

• Объект залога надо обязательно согласовать с банком. Он должен подходить под требования кредитной организации. Например, приобрести в ипотеку квартиру в старых домах с деревянными перекрытиями фактически не удастся. Для согласования объекта текущий собственник должен будет представить по нему все документы в банк. Оценка недвижимости для кредитования обычно также обязательна, без нее можно взять в ипотеку только жилье от застройщиков-партнеров банка.
• Обязательное страхование объекта залога. Это требование не придумано банками, а установлено на законодательном уровне. Страховку нужно оплачивать ежегодно и расходы на нее надо обязательно учитывать, рассчитывая, во сколько обойдется кредит.
• Личное страхование. Оно необязательно по большинству стандартных программ, кроме льготной ипотеки. Но отказ от страховки жизни, здоровья заемщика может привести к существенному повышению ставки (на 1-2%, а иногда и на 4%). Аналогично обстоит ситуация со страхованием титула (риска утраты прав собственности).
• Дополнительные услуги банка. Все они необязательны при получении кредитов на недвижимость. Но некоторые банки предлагают за доп. плату услуги по снижению ставки, пакеты для удобного обслуживания задолженности (например, возможность выбрать дату платежа). Подключать их или нет решает заемщик. Отказ от дополнительных услуг (опций, пакетов) не влечет за собой отрицательного решения по выдаче кредита.

Кредитование недвижимости в России активно развивается, а ставки по данной категории кредитов постепенно снижаются. Это позволяет многим жителям страны приобрести собственное жилье уже сейчас, а не копить средства на покупку недвижимости десятилетиями.