Договор ипотечного кредитования: на какие моменты надо обратить внимание

 

Оформление ипотеки – ответственный шаг. Клиенту, желающему приобрести недвижимость в кредит, придется потратить время на выбор объекта, подготовку и подачу документов в банк, согласование всех условий сделки. На заключительном этапе между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования, а с продавцом – договор купли-продажи недвижимости. Все эти документы следует внимательно изучить, перед тем как поставить в них подписи.

Этапы заключения сделки по покупке недвижимости в ипотеку

Клиенту перед оформлением ипотеки нужно получить одобрение банка по заявке, выбрать подходящий объект, договориться о его цене с продавцом и согласовать его с банком. Только затем можно переходить к оформлению сделки. Эту процедуру можно разделить на 3 условных этапа:

1. Между клиентом и банком заключается договор ипотечного жилищного кредитования.
2. Заключение с продавцом недвижимости договора купли-продажи (или долевого участия).
3. Государственная регистрация перехода права собственности на объект и обременения (залога) по нему.

На первый взгляд, заключение договора ипотечного кредитования и оформление сделки часто кажется длительной и сложной процедурой. Но все этапы банками и госорганами хорошо отработаны и в большинстве случаев проходят без особых проблем.

Договор ипотечного кредитования

Договор ипотечного кредитования заключается между заемщиком и банком. Перед его подписанием должен быть выбран и согласован объект. Он будет выступать залогом.

Все условия договора ипотечного кредитования следует изучить до момента его подписания. Образец документа можно найти на сайте выбранного банка или получить в его офисе. Если какие-то моменты в договоре кажутся непонятными, то следует обратиться за пояснениями к специалистам кредитной организации или независимому юристу.

Существенные условия договора ипотечного кредитования, на которые надо обратить особое внимание:

• Сумма кредита. Она рассчитывается как стоимость недвижимости минус первоначальный взнос, который клиент вносит за счет собственных средств. Именно на эту сумму будут начислять проценты.
• Срок кредитования и правила досрочного погашения. В настоящее время банки не могут запретить досрочную выплату кредита или брать за эту операцию штрафы. Но досрочное погашение часто затрудняют, например, требуя подавать заявление в офисе за 30 дней или проводя частичное досрочное погашение исключительно в дату платежей.
• Валюта кредита. Сейчас практически все банки выдают ипотеку только в рублях. Оформление валютной ипотеки имеет смысл только при получении доходов в иностранной валюте, иначе риски заемщика будут слишком высокими.
• Процентная ставка. Менять ее банк в одностороннем порядке не имеет права по закону. Исключение составляют ситуации, когда установлена в договоре плавающая процентная ставка. При отказе от дополнительного страхования банк также может увеличить ставку по договору.
• Правила и требования по страхованию. Страховать предмет залога обязывает закон. Но программой ипотечного кредитования могут быть предусмотрены и другие виды обязательных страховок. Например, по семейной ипотеке обычно требуется страхование жизни и здоровья заемщика.
• Штрафы, неустойка при просрочке. Даже самый добросовестный заемщик рискует столкнуться с форс-мажорной ситуацией и допустить дефолт по обязательствам. Всегда надо знать заранее, какие санкции будут применены банком в этом случае.

Внимательно надо изучить список условий, которые банк может менять в одностороннем порядке, а также следует изучить в тарифах информацию о комиссиях, дополнительных платных услугах. Некоторые услуги могут быть полезными для заемщика, а другие же только увеличивают переплату и лучше от них отказаться заранее.

Договор купли-продажи

Заключают договор купли-продажи по ипотечному кредитованию заемщик (покупатель) и продавец недвижимости. Банк в этой сделке не участвует, хотя часто предлагается возможность подписать договор с продавцом в офисе финансового учреждения, заказать его подготовку у специалистов банка, воспользоваться услугой по электронной регистрации сделки в Росреестре.

Главная особенность договора купли-продажи при ипотеке в схеме оплаты. Продавец получит деньги не сразу после подписания документов, а только после государственной регистрации сделки. Это является некоторой защитой для банка и заемщика (покупателя) на случай, если возникнут проблемы.

Передача денег продавцу может осуществляться различными способами: путем безналичного перевода на счет, наличными через ячейку, по аккредитиву. Обычно именно заемщик (покупатель) оплачивает услуги банка, связанные с передачей денег. Их следует узнать заранее и учитывать.

Договора страхования

На недвижимость договор страхования при ипотечном кредитовании заключать надо обязательно в силу закона. Страхуют объект от рисков уничтожения, повреждения. Договор страхования заключается с аккредитованной страховой компанией. Их обычно несколько и лучше узнать стоимость страхования, ее условия во всех подходящих организациях, а только затем приобретать страховку. Продлевают договор со страховой ежегодно.

Дополнительно заемщику могут предложить страхование жизни, здоровья, финансовую защиту, страховку титула (риска утраты права собственности). Они необязательны по большинству программ ипотечного кредитования. Но отказ от них может привести к увеличению ставки по кредиту и лучше просчитывать выгодный вариант заранее.

Иногда банки предлагают вместо приобретения отдельных полисов подключить программу комплексного страхования. Она обычно обходится несколько дороже, зато избавляет от необходимости следить за полисами, продлевать их своевременно и представлять в банк.

Договор ипотечного кредитования – один из важнейших документов при приобретении недвижимости в ипотеку. Его стоит заранее изучить и еще раз внимательно прочитать непосредственно при заключении сделки. Если есть какие-либо непонятные моменты, то с ними надо разобраться и только затем ставить подпись в документе. Обязательно надо уделять внимание и другим договорам, подписываемым при проведении сделки.