Ипотечная квартира: можно ли и как продать, пошаговая инструкция

Продажа ипотечной квартиры возможна. Для этого пользуются тремя вариантами.

Вариант №1. Досрочная выплата ипотеки

Он является самым простым решением. Так как ипотечную квартиру не каждый покупатель рискнет приобрести, шансы быстро и выгодно продать жилье значительно уменьшаются. Можно оформить новый кредит, который пойдет на погашение ипотечного долга. Также в некоторых ситуациях продавец договаривается с покупателем об авансовом взносе, который равен остатку долга за квартиру.

Практически такой вариант реален, но если у покупателя есть сбережения или хорошая кредитная истории.

Более простым выходом становится договоренность с покупателем по поводу аванса, но при этом необходимо составить расписку, которая станет подтверждением получения денег.

Вариант № 2. Продажа квартиры с помощью банка

Покупатель по договоренности с собственником может погасить задолженность за квартиру, после чего банк снимает с нее обременения. Таким образом, стороны могут оформить сделку по стандартному образцу. Участие банка в этом случае самое прямое. Он выступает в качестве страховки для покупателя. Средства по кредиту поступают в банк, а не на руки продавцу. Так меньше вероятность, что сделка сорвется. Единственным минусом такого способа продажи жилплощади является то, что не каждый банк готов принимать в этом участие.

Продавцу после погашения долга выплачивается остаток суммы (разница между стоимостью жилплощади и суммой выплаченного кредита). Но это при условии, что он заключил сделку и передал официально право собственности покупателю. На время оформления документов покупатель может положить сумму на хранение в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получит после оформления всей документации. Чтобы уверить покупателя в том, что договор зарегистрирован и права на квартиру полностью его, продавец может предоставить выписку из Единого реестра недвижимости России. Ее потом используют, чтобы выполнить аккредитив.

Как только в банк поступают деньги на кредитный счет, он оформит справку, которая будет подтверждать, что кредит действительно погашен. Затем передается накладная в качестве доказательства, что обременение с квартиры можно снять. В некоторых случаях банк самостоятельно извещает ЕГРН о том, что должник погасил долг полностью.

В большинстве случаев покупатель и продавец могут заранее договориться о подписании предварительного договора. В нем согласовываются все условия основной сделки: окончательная стоимость жилого помещения, размер авансового платежа, дата, когда была подписана сделка купли-продажи. В предварительном соглашении стороны прописывают все обязательства и перечень рисков, при которых процесс продажи может быть аннулирован. Если продавец обязуется решить все проблемы с кредитом, то нужно установить срок, за который требуется успеть. После снятия службой реестра всех обременений возможно подписание основного договора. Затем права на квартиру регистрируются на имя покупателя.

Вариант №3. оформление ипотечных обязательств на имя покупателя

При таком способе покупатель вместе с квартирой возлагает на себя кредит, то есть вся ипотека оформляется на лицо, которое приобретает недвижимость. Таким образом, покупателю полагаются все кредитные условия, которые были у предыдущего плательщика.

Но такую комбинацию сложно провернуть. Загвоздка в том, что при всем желании кандидатура покупателя может попросту не подходить для банка в качестве плательщика.
В редких случаях, когда кандидат одобряется, между всеми участниками составляют трехсторонний договор, в котором говорится о переводе долга по кредиту с продавца на покупателя. Тогда уже покупатель возлагает на себя все финансовые расходы по ипотеке, в том числе и погашение процентов. Но при этом статус квартиры остается прежним, а потому статус обременения сохраняется за недвижимым имуществом до конца кредита.

Как безопасно заключить сделку по продаже квартиры с помощью банка

Возможно, сотрудники банка предложат вариант, согласно которому удастся провести сделку. Как каждый банк имеет индивидуальные варианты оформления сделок. По продаже ипотечных объектов необходимо проконсультироваться со специалистами банка.

Для проведения подобных сделок необходимо получить одобрение от администрации банка, в котором оформлена ипотека. Если согласие не получено, единственным выходом будет только один вариант – это погашение кредита, оформление всех документов, и только после снятия обременения возможна продажа квартиры.

Как рассчитывается налогообложение от продажи недвижимости

При продаже своего жилья собственник получает дополнительный доход, который подлежит декларированию. Из суммы, выплаченной продавцу при продаже его квартиры, он обязан погасить налог от дохода физического лица (НДФЛ).

Когда жилье в собственности у владельца как минимум 5 лет, тогда налог в налоговую службу платить не нужно.

Чтобы не отдавать значительную часть стоимости квартиры, можно воспользоваться некоторыми приемами. Как вариант – получение вычета в размере одного миллиона или уменьшение суммы налога за счет фактических расходов.

Также есть вариант вычета из стоимости жилья 1000000 рублей. Уже с оставшейся разницы оплачивается налог.

К примеру, собственник решил продать свою квартиру за 3,5 миллиона рублей. Из них вычитается 1 миллион и получается остаток 2,5 миллиона. И уже из последней суммы вычисляется налоговый сбор (он составляет 13%) – 325 тысяч рублей.

Продавец вправе уменьшить сумму, из которой выплачивается налог государству, за счет снижения налогооблагаемой суммы. Для этого из вырученных средств вычисляется сумма расходов, связанных с переоформлением квартиры при ее покупке. Туда же указывают расходы по выплате процентов за ипотеку.

Например, продавец продает квартиру за 3,5 миллиона рублей, а купил ее за 2,3 миллиона в ипотеку. В течение всего кредитного срока набежали еще проценты на 500 тысяч рублей. Соответственно, продавец вправе вычесть из дохода все расходы:
3,5 млн руб. – 2,3 млн руб.- 500 тыс. руб. = 700 тыс. руб. Этот способ является самым выгодным.

Намеренное занижение цены на квартиру в документах не принесет ничего хорошего. Так как в налоговой службе проверяют не только указанную в договоре сумму, но и оценочную стоимость недвижимости. Когда в кадастровой оценке указана цена на порядок выше, чем по договору купли-продажи, тогда в учет берется первая.

Если цена квартиры по сравнению с оценочной стоимостью на 1 января текущего года будет заниженной, тогда в налоговой службе сумму НДФЛ высчитывают исходя из кадастровой стоимости:

НДФЛ = (Цена *0,7) – 13%.

К примеру, квартира продана за 3000000 рублей, а по оценке кадастровой службы ее цена составляет 3500000 рублей. Тогда налоги от дохода вычисляются следующим образом:

3,5 млн. *0,7 = 2,45 млн. рублей.

Затем из этой стоимости вычисляют НДФЛ таким образом:

2,45 млн - 13% = 318,5 тыс. рублей.

Для того чтобы определить кадастровую стоимость, перед продажей можно зайти на сайт кадастровой карты, выбрать соответствующий объект недвижимости и ввести его кадастровый номер. После уточнения всех параметров появятся все характеристики квартиры, в том числе и ее цена, определенная государственным реестром.

Плюсы и минусы продажи ипотечной квартиры

Продавать квартиру с кредитом невыгодно, прежде всего, для продавца. Во всяком случае, с учетом всех расходов, ее цена будет занижена. Поэтому реализация такого жилья целесообразна только в том случае, если продавец утратил способность платить по кредиту.

Также продажа квартиры, которая в собственности менее трех лет, будет облагаться налогом на дополнительный доход.

К плюсам продажи ипотечного жилья можно отнести следующее:
· размер налогов зависит от расходов на приобретение квартиры, а также из них вычитаются проценты по кредиту;
· расходы, связанные с переоформлением квартиры, оплачиваются покупателем;
· минимальный процент мошенничества со стороны покупателей.

Минус перепродажи ипотечной недвижимости – это затяжной и сложный процесс. Ипотечное обременение заметно снижает шансы на быструю сделку. Поэтому лучше погасить кредит заблаговременно.