Ипотека в Иваново

Ипотека является самым популярным кредитом на покупку жилья. У нее есть свои особенности, плюсы, минусы. Здесь будет рассказано все важное об ипотеке, и читатель узнает, есть ли у кредита другие альтернативы сегодня.

Ипотека в банках Иваново и ее особенности

Ипотечный кредит выдается только под залог покупаемого жилья. Это ключевое условие. Пока задолженность не погашена, недвижимость находится в залоге. Остается риск потери жилья и продажи на торгах в случае невыполнения долговых обязательств со стороны заемщика. К примеру, это возможно, если сумма просроченных платежей превысила 5% от стоимости жилья. Снимается залог только после полного погашения задолженности.

Залог подразумевает обременение. Поэтому нельзя:

• делать перепланировку без согласования с банком;
• передавать имущество в дар;
• оформлять в долевую собственность;
• сдавать в аренду в некоторых случаях.
  

Будут трудности с продажей жилья с обременением. Часто заемщики, когда понимают, что могут потерять залог, стараются самостоятельно продать жилье. Но провести сделку можно только через банк, если он еще согласится. Либо же самостоятельно гасить долг досрочно для снятия обременения.

Особенности ипотеки:

1. Длительный срок кредитования. Ипотека отличается тем, что кредит можно оформить на довольно длительный срок. Это делает ее доступной, так как сумма ежемесячного платежа будет сравнительно небольшой.
2. Возможность иметь созаемщиков. При рассмотрении заявки учитывается совокупный доход всех созаемщиков. К примеру, работающие супруги имеют высокие шансы на одобрение ипотеки. Чем выше доход созаемщиков, тем большую сумму удастся получить в кредит.
3. Огромная процентная переплата. Обратная сторона длительного срока кредитования – огромная переплата процентов. Часто приходится отдавать в 2-3 больше денег банку, чем брал заемщик, так как у первого много времени для начисления процентов. Теоретически можно в значительной степени сократить переплату, оформив ипотеку на короткий срок. Но тогда и размер ежемесячного платежа будет большим, что далеко не всем по карману.
4. Аннуитетная схема. Ипотека оформляется по аннуитетной схеме. Плюс только в том, что ежемесячные платежи равны весь срок кредитования, что удобнее для заемщика. Но суть схемы в том, что сначала гасятся в большей степени проценты. Соответственно, само тело кредита уменьшается медленно. Можно гасить ипотеку несколько лет, отдавая банку сотни тысяч рублей или даже миллионы, а основной долг уменьшится лишь незначительно. Это снижает эффективность рефинансирования на ранних этапах кредитования и увеличивает риски потери денег при продаже изъятого залога на торгах.
5. Первоначальный взнос. Для оформления ипотеки нужно сначала сделать первоначальный взнос в размере 10-20%. Хотя заемщик может сделать и более крупный взнос. Эти деньги идут сразу продавцу. Соответственно, остальная сумма предоставляется банком в кредит для покупки недвижимости. В некоторых случаях размер взноса значительно увеличивается. Например, если у банка есть сомнения в платежеспособности клиента или у него испорчена кредитная история.
6. Страхование. При оформлении ипотеки обязательно нужно купить полис страхования залога. Оплачивать его нужно каждый год, пока не будет погашена задолженность. Но сумма зависит от остатка долга, поэтому будет постоянно уменьшаться. Еще есть страхование жизни и здоровья, от которого заемщик имеет право отказаться. Но это приведет к увеличению базовой процентной ставки по кредиту и рискам, связанным с возможным наступлением страхового случая.

Как работает ипотека

Все просто: человек выбирает жилую недвижимость (квартиру, дом, комнату, апартаменты и т. д.), договаривается с продавцом и подает заявки в банки. Заявка – не обязательство оформлять кредит. Поэтому можно подать ее в несколько банков, а потом выбрать наилучший вариант.

Если банк одобрил запрашиваемую сумму, то можно заключать предварительный договор купли-продажи и делать первый взнос.

Некоторые советуют сначала дождаться одобрения банка, а потом уже искать жилье, зная, какую сумму одобрил кредитор.

Следующим шагом будет оформление кредита (получение остальной суммы на покупку жилья), заключение основного договора купли-продажи и расчет с продавцом.

Важно: банк проводит безопасную сделку. Деньги за жилье будут на аккредитиве или в ячейке. Продавец сможет получить их оттуда при условии перехода права собственности на жилье. То есть сначала идет перерегистрация в Росреестре, а уже потом деньги идут продавцу.

В итоге все защищены. Покупатель получил в собственность жилье. Продавец получил свои деньги. Банк удостоверился в целевом использовании кредита и получил залог. Да, помимо договора кредитования будет договор залога.

В итоге заемщик получает график внесения платежей и постепенно возвращает деньги банку. После полного погашения кредита обременение снимается.

5 ключевых плюсов ипотеки:

1. Низкая ставка

Процентная ставка по ипотечному кредиту одна из самых низких. Если учесть и льготные программы, то есть возможность оформить ипотеку под 1-8% в год. Из-за длительного срока кредитования процентная переплата часто оказывается все равно большой. Но если сделать крупный первый взнос и оформить ипотеку на короткий срок, то большой нагрузки на семейный бюджет в итоге не будет.

2. Льготные программы

Если речь идет именно об ипотеке, то есть возможность оформить кредит по заметно низкой ставке. Существует ряд программ государственной поддержки. К примеру:

• Льготная ипотека под 7%. Она доступна абсолютно всем гражданам. Условие только одно – жилье должно приобретаться на первичном рынке недвижимости.
• Семейная ипотека. Купить жилье в ипотеку под 6% можно тоже только на первичном рынке. Но она доступна лишь семьям, где появился второй (и последующие) ребенок.
• Дальневосточная ипотека. Здесь ставка может быть даже ниже 2%. Кредит доступен жителям регионов Дальнего Востока.
• Сельская ипотека. Здесь тоже низкая ставка – до 3%. И оформить ее можно не только на покупку жилья в новостройке.
  

Есть и другие субсидии. Например, когда в появится третий ребенок, у семьи появляется возможность получить от государства целевые 450 000 рублей на погашение текущей задолженности по ипотеке. При этом данная субсидия не заменяет семейный капитал.

3. Не только жилье на вторичном рынке

На самом деле в ипотеку можно купить не только готовое жилье. Есть разные варианты:

• Ипотека на покупку квартиры в новостройке. Приобретается жилье на первичном рынке.
• Ипотека на гараж или машино-место. Редкий вариант, то некоторые банки предлагают такой кредит.
• Ипотека на покупку коммерческой недвижимости. Оформляется на приобретение объекта для ведения предпринимательской деятельности.
• Ипотека на строительство и ремонт. Выдается под залог земли и дополнительного имущества.
  

4. Доступность

Ипотеку можно оформить на очень длительный срок. Именно из-за этого размер каждого ежемесячного платежа становится не таким небольшим. Получается, что размер кредита большой, а платеж – более или менее посильный. Поэтому дохода рядового гражданина страны хватит для одобрения ипотеки.

Банку нет большого смысла отказывать в кредитовании, так как у него большие гарантии. Во-первых, жилье в залоге. Во-вторых, оно застраховано. В-третьих, заемщик делает первый взнос.

5. Можно получить большую сумму

Обычно ипотеку оформляют семьи. Второй супруг в данном случае становится тоже заемщиком и собственником жилья. Банк при рассмотрении заявки учитывает доход обоих лиц. Более того, есть возможность привлечь еще созаемщиков.

Проще говоря, если учитывается совокупный доход, то банк согласится выдать в кредит довольно крупную сумму денег.

О чем знают не все

Кредитные менеджеры не особо распространяются о возможности получения налогового вычета. Один полагается при покупке жилья (13% от потраченной суммы, но не более 260 т. р.), но ипотека тут не при чем. Такой вычет можно получить просто при покупке жилья.

А вот второй вычет уже полагается из процентов по ипотеке. Это тоже 13%, но не больше 390 т. р. Грубо говоря, заемщик, являясь плательщиком НДФЛ 13%, может получить обратно от государства до 650 т. р. после покупке жилья и погашения ипотеки. Это те деньги, которые он сам уплатил в качестве налога на доход.

Так как суммы большие, а за 1 год нельзя вернуть больше, чем человек уплатил в качестве НДФЛ, то вычет возвращается частями.

Также не все знаю о кредитных каникулах. Если заемщик столкнулся с финансовыми проблемами и больше не может выполнять долговые обязательства в прежнем объеме, то он может попросить отсрочку платежа на срок до 6 месяцев.

Это даст возможность не допустить просрочку, избавиться от начисления пени, сохранить залог и поправить свое финансовое положение для продолжения погашения ипотеки в будущем.

Не во всех случаях можно уйти на каникулы. Если финансовые проблемы на самом деле большие, а страховка их не решает, то появляется риск потери жилья. И банк явно не будет стараться продавать залог на торгах дорого. Как правило, на аукционе недвижимость уходит заметно дешевле реальной стоимости. Денег едва хватает для погашения долга.

Поэтому в критической ситуации рекомендуется попробовать самостоятельно продать ипотечное жилье через банк, чтобы выручить больше денег.

Кратко о страховании при оформлении ипотеки

Есть три распространённых полиса страхования при оформлении ипотеки. Обязательным является полис страхования конструктивных элементов залога. Титульное страхование защищает заемщика от потери права собственности на случай скрытого обременения. Но больше вопросов у заемщиков вызывает страхование жизни и здоровья.

От страховки жизни и здоровья отказаться можно, но невыгодно. Во-первых, заемщик теряет защиту, ведь ипотека почти всегда является долгосрочным кредитом. А за долгие годы может случиться всякое. Нельзя исключать, что заемщик в результатеипотеку. болезни утратит трудоспособность и не сможет гасить 

Во-вторых, из-за отказа от полиса банк увеличит базовую процентную ставку, из-за чего переплата по кредиту окажется заметно больше, чем издержки на страхование. Поэтому многие специалисты не рекомендуют отказываться от полиса и советуют не пропускать ежегодный взнос за страховку.

Тем не менее, заемщик имеет право самостоятельно выбирать страховщика, а не соглашаться на условия компаний, которые предлагает банк.

Альтернативы ипотеки

Ипотека часто кажется единственным выходом из ситуации, когда требуется купить жилье, а денег сильно не хватает. Однако есть у такого кредита существенный минус – огромная процентная переплата, которая на долгий срок кредитования может даже превысить стоимость самого жилья. А есть ли какие-то альтернативы?

Рассрочка от застройщика

Некоторые строительные компании предлагают не долгосрочный кредит, а рассрочку. Девелоперы не рискуют, так как не дают свои деньги: они просто принимают оплату за квартиру частями в том время, пока идет строительство. Преимущества для покупателей очевидны: нет процентной переплаты, долгих сборов документов, доказательства платежеспособности.

Но есть тут существенный минус: время рассрочки равно времени возведения дома. Чем позже покупатель вложился в строительство, тем меньше будет времени для полного расчета. Даже если получилось оформить рассрочку на ранних этапах, то все равно времени будет не так много. А это значит, что размер ежемесячного платежа окажется довольно крупным. Проще говоря, далеко не каждый человек «потянет» такие суммы.

Рента

Договор ренты не пользуется особой популярностью в России. Дело в том, что он, хоть и выгодный, но не гарантирует получение жилья в итоге. Суть в том, что некий собственник жилья (обычно одинокие пожилые люди) передает свое жилье в собственность другому лицу. Однако он продолжает проживать в квартире до своей смерти.

Плательщик ренты за это обязан платить или оказывать услуги по уходу. Т. е. это классическая ситуация «ты мне помогай, а я на тебя квартиру перепишу». Только в данном случае заключается официальный договор, имеющий юридическую силу.

С одной стороны здесь большая выгода. Ведь не нужно долгие годы ежемесячно платить крупные суммы банку, как в случае с кредитом. Просто следи за своей старушкой, и потом получишь ее квартиру. С другой стороны договор ренты легко отменить. Плательщик может несколько лет тратить деньги, время и силы на уход за рантье. А потом окажется так, что старушка пошла и расторгла договор из-за холодного супа или задержки оплаты на 1 день.

Главный плюс - сравнительно быстрое и дешевое получение жилья. Минус - высокий риск расторжения договора со стороны рантье.

Строительство

А ряд людей вообще предпочитают не покупать жилье, а строить. Плюсы есть. Например, не будет переплаты процентов, если, конечно, человек на строительство не берет кредит. Процесс строительства может затянуться на долгие годы. Поэтому такой вариант выбирает те, кому не к спеху. В один сезон можно залить фундамент. За второй сезон возводится «коробка». За третий можно сделать крышу и заняться внутренней отделкой. Видно, что сразу много денег иметь не нужно, так как денежные вливания тоже растягиваются на длительное время.

Альтернативы у ипотеки есть, однако она остается все равно наиболее востребованным вариантом покупки своего жилья. Во-первых, это гарантия получения недвижимости (в отличие от ренты и ЖСК). Во-вторых, нужно ежемесячно платить не так много (как при рассрочке и обычном потребительском кредите).